Сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, всегда считались высшим пилотажем на рынке жилья. Если с продажей целой квартиры все понятно, то когда речь заходит о продаже комнаты или, что еще сложнее, виртуальной доли в «бабушкиной двушке», начинается настоящий юридический триллер.

Сегодня мы разберем одну из самых популярных, но крайне опасных схем, которую часто предлагают недобросовестные риелторы. Речь пойдет о притворном дарении доли постороннему человеку, чтобы избежать необходимости предлагать эту долю второму собственнику. Почему в 2026 году эта стратегия чаще ведет к суду, чем к деньгам, и как правильно действовать, чтобы не потерять актив? Давайте разбираться последовательно.

Корень проблемы: право преимущественной покупки

Чтобы понять суть схемы, нужно сначала прояснить, почему она вообще возникла. Закон мыслит очень логично: если квартира принадлежит нескольким людям, они должны жить в мире. Если один хочет уйти и продать свою часть, он обязан сначала предложить выкупить ее остальным совладельцам. Это называется правом преимущественной покупки.

На практике это выглядит так: вы идете к нотариусу, составляете официальное уведомление, указываете цену и ждете месяц. Если сосед молчит или отказывается — путь свободен, можно продавать кому угодно.

Но что делать, если отношения с соседом испорчены настолько, что он просто не получает письма на почте, тянет время или вы просто не хотите, чтобы эти метры достались ему? Вот тут на сцену выходят «серые» советчики, предлагающие оформить сделку через договор дарения.

В чем суть схемы с дарением

Логика махинаторов проста. Право преимущественной покупки работает только при возмездных сделках, то есть при продаже или мене. Если же вы свою долю дарите, то спрашивать разрешения у соседа не нужно.

Схема выглядит следующим образом: продавец (владелец доли) и покупатель (посторонний человек) договариваются о цене. Деньги передаются через банковскую ячейку или наличными, а в Росреестр подается договор дарения. Якобы один человек по доброте душевной подарил другому половину квартиры. Сосед остается не у дел, ведь формально продажи не было, и его права не нарушены.

Казалось бы, идеальный план. Никаких нотариальных писем, никакого ожидания в 30 дней, полная свобода действий. Однако именно здесь кроется огромная юридическая ловушка, которая может захлопнуться уже после передачи денег.

Почему суды в 2026 году массово отменяют такие сделки

Нужно понимать, что судебная практика за последние годы стала гораздо жестче относиться к так называемым притворным сделкам. Притворная сделка — это действие, совершенное с целью прикрыть другую сделку. В нашем случае дарение прикрывает куплю-продажу.

Судьи прекрасно понимают реалии рынка. Когда совершенно посторонний человек вдруг «дарит» другому постороннему человеку дорогостоящую недвижимость, это уже вызывает подозрения. А если второй собственник (тот самый сосед, которого пытались обойти) подает иск о переводе прав покупателя на себя, начинается детальное расследование.

Доказать притворность сделки стало проще. Суд анализирует множество факторов: были ли знакомы даритель и одаряемый ранее, есть ли между ними родственные связи, каково финансовое положение сторон. Самое опасное для участников схемы — если где-то всплывет факт передачи денег. Это может быть расписка, банковский перевод или даже свидетельские показания. Как только суд видит деньги, дарение аннулируется.

Последствия для продавца и покупателя

Если суд признает дарение притворной сделкой, ситуация разворачивается драматично. По закону к такой сделке применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду на самом деле — то есть купли-продажи.

Это означает, что обиженный сосед получает право выкупить эту долю по той цене, о которой договорились участники схемы. И здесь возникает главный риск. В договоре дарения цена не указывается. Но в суде покупателю придется признаться, сколько он заплатил, чтобы попытаться вернуть свои деньги. Если же в расписках фигурировала заниженная сумма (для ухода от налогов), то сосед выкупит долю именно за эти копейки.

В итоге «хитрый» покупатель остается без квартиры и с суммой, которой может не хватить на покупку даже гаража. Продавец же оказывается втянут в долгие судебные тяжбы, оплату издержек и получает репутацию мошенника. Более того, налоговая инспекция может заинтересоваться неуплатой налогов с реальной суммы продажи.

Как действовать по закону

Единственный безопасный путь реализации доли в 2026 году — это честная процедура соблюдения преимущественного права. Да, это дольше. Да, это требует взаимодействия с нотариусом. Но это единственный способ получить деньги и спать спокойно.

Если сосед уклоняется от получения уведомлений, нотариус фиксирует этот факт. Неполучение письма соседом не блокирует сделку навечно. После истечения срока хранения письма на почте и прохождения положенного месяца, нотариус выдает свидетельство о том, что продавец выполнил свои обязанности. С этим документом можно продавать долю третьим лицам абсолютно законно.

Важно помнить, что любые попытки обмануть систему или соседей в вопросах недвижимости обычно заканчиваются потерей времени и денег. Рынок недвижимости требует прозрачности и юридической чистоты. Компетентный источник подтверждает, что в вопросах бизнеса и сделок с активами попытки найти «короткий путь» часто приводят к самым длинным и дорогим разбирательствам.

Резюме

Попытка замаскировать продажу доли под дарение — это игра в рулетку с очень плохими шансами. Вместо быстрой сделки вы рискуете получить судебный иск, арест недвижимости и признание сделки недействительной.

Простая логика подсказывает: если вы хотите продать — продавайте. Уведомляйте соседа, ждите положенный срок и выходите на сделку открыто. Это убережет ваши деньги и нервы, а также обеспечит покупателю чистоту титула, что в конечном итоге повышает ликвидность вашего объекта недвижимости.